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【債務整理】個人再生でマイホームを手元に残せる⁉︎住宅ローン特則を徹底解説！注意点や条件など
皆さんは債務整理の手続の一つである「個人再生」において、マイホームを残しながら借金返済できる方法として「住宅ローン特則（正式名称：住宅資金特別条項）」という制度があるのをご存知ですか？本記事では、個人再生や住宅ローン特則の概要をはじめ、住宅ローン特則の種類や条件、注意点など、わかりやすく解説させていただきます。
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皆さんは債務整理の手続の一つである「個人再生」において、マイホームを残しながら借金返済できる方法として「住宅ローン特則（正式名称：住宅資金特別条項）」という制度があるのをご存知ですか？
個人再生を検討するにあたって、マイホームを手元に残せるのか気になる方や詳しい仕組みや適応条件が分からず、弁護士に依頼するのを躊躇されている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、「そもそも個人再生や住宅ローン特則とは何か」「住宅ローン特則の種類」「住宅ローン特則の条件」「住宅ローン特則を利用するにあたっての注意点」など、皆さまの疑問を解決するために、わかりやすく解説させていただきます。
この記事が『住宅を手元に残したまま債務整理をしたい方』はもちろん、債務整理を弁護士に依頼するか判断を決めかねている方、借金問題を抱えてお困りの方の一助となれば幸いです。
正式なご契約まで、何度でも無料で相談できるため、相談者様の抱える借金問題に対し、最適なアプローチを行うことが可能です。
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そもそも個人再生とは？
債務の額が大きく、「任意整理」では返済が難しいケースにおいても、一定の条件を満たせば『住宅ローン返済中のマイホームを手放す必要がない』というのが大きな特徴です。
債務者（借金を負った人）が無理なく返済できるよう「借金をしている業者（債権者）に対し、将来金利のカットや3〜5年の長期分割払いにしてもらうことで、返済額を引き下げる手続」を指します。
また、借金が全額免除される一方で、不動産や動産を差し押さえられてしまう「自己破産」とは異なり、マイホームに住み続けながら手続を行えるメリットがあります。
「財産がないことで、債務（借金）が全く返済できない場合、裁判所を通し、債務の全額免除を認めてもらう手続のこと」を指します。
個人再生の種類
個人再生の手続の種類は、次の2種類です。
- 小規模個人再生：おもに自営業者を対象とするが、会社員や公務員のような給与所得者であっても、手続を行える。
- 給与所得者等再生：主に給与所得者である会社員や公務員を対象とした手続
上記の種類ごとに、手続が適用されるための条件が設けられています。
▼ 個人再生に関する詳細は、こちらの記事をご覧ください。
個人再生の進め方
個人再生をするにあたって、債務者は、手続で決定した債務額（借金額）をもとに、次にご紹介する基準から算出された金額から「再生計画案」を作成し、裁判所に提出します。
この時、弁護士などの法律の専門家と相談し、債権者の納得を得られるものを作成する必要があります。
また、ある基準をもとに算出された金額を「最低弁済額」と呼び、個人再生によって借金が減額されたあとも、最低限返済する必要のある金額を意味します。
最低弁済額の算出基準は次の通りです。
下記の3つの基準を比較し、最も高い金額で再生計画案を作成します。
| 最低弁済額の算出基準 | ||
| 最低弁済基準 | 各債務者の債務総額から算出する方法 | A：小規模個人再生B：給料所得者等再生 |
| 清算価値基準 | 最低限手元に残して良いと認められた以外の財産をすべて処分したときに得られる金額から算出する方法 | A：小規模個人再生B：給料所得者等再生 |
| 可処分所得額の2倍の金額 | 収入から「税金」や「社会保険料」、必要最低限の「生活費」を差し引いた手取り収入の2倍 | B：給料所得者等再生 |
上記の最低弁済額の算出方法は、「小規模個人再生」と「給与所得者等再生」の各手続において異なります。
「不動産」とは、土地及び定着物（＝建物）のことで、動産とは左記以外のもの（＝車・貴金属・骨董品）を指します。
しかし、借金に対する負担を軽減できることはもちろん、月々の返済額を減額してもらうことで、生活費を確保し、精神的かつ経済的なゆとりができるなど、これからの人生を前向きなものにすることが可能です。
借金の不安がない生活の第一歩へ向けて、弁護士とともに借金問題を解決しましょう。
▼ 任意整理に関する詳しい内容は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローン特則とは【住宅資金特別条項】
具体的には、先ほどご紹介した、再生計画に従って借金を返済する際、住宅ローンについては従来通りに支払を続けることでマイホームを手元に残せる制度です。
基本的に、住宅ローンを組む際には、購入する住宅を「担保」とします。
しかし、この住宅ローン特則は、生活の基盤である住宅を残したまま、それ以外の借金の返済を行い、経済活動を回復できる点が大きなメリットとなります。
債務整理の手続の中では、個人再生に限られていますが、小規模個人再生・給与所得者等再生問わず、適用可能です。
住宅ローン特則の手続をする上での注意点
個人再生の申立てをする際に、「住宅ローン特則の申立て」も行わなければなりません。
また、住宅ローン特則を設けた再生計画案を提出する際には、事前に住宅資金（住宅ローン）の貸付債権者（借金をした業者）と協議を行うといったことに留意しましょう。
重ねて、後ほどご紹介させていただきますが、代位弁済から6ヶ月以内に申立てなければならないという制約があることをお忘れなく。
住宅ローン特則を受けるための条件
住宅ローン特則を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。
住宅ローンとしての借入であること
個人再生の申立てを行った債務者（借金をした人）が所有している住宅であること
個人再生の申立てを行った債務者の居住用の建物であること（床面積の2分の1以上の部分が居住用）
住宅ローンの抵当権のみが設定されていること
保証会社による代位弁済後、6ヶ月が経過していないことそれでは、各条件ごとに、解説していきます。
1. 住宅ローンとしての借入であること
つまり、借入金が自身の居住用の物件を購入を目的としたローンであったことが重要です。
例えば、自営業の運転資金の借入金のために設定された抵当権であれば、住宅ローン特則は認められません。
2. 個人再生の申立てをした債務者本人が所有している物件であること
次のケースにおいても、適応となるためご安心ください
- 住居が建設された時点では両親が所有していたが、再生申立ての時点で相続により受け継いでいる
- 夫婦共有のペアローン（抵当権が設定されている人物の申請・夫婦の他方に住宅ローン以外の債務がない・夫婦の他方に住宅ローンの支払いが遅延する可能性が低く、継続的に返済できる見込みがある・夫婦双方が個人再生の申立てを行うことも可）
3. 個人再生の申立てを行った債務者本人の居住用の建物であること
特に自営業の方が自宅兼事務所に設定している場合、床面積の2分の1以上が居住エリアでなければなりません。
これらの物件には、住宅ローン特則は適用されないため、ご注意ください。
一方で、単身赴任中の方など、自宅に戻る予定であれば、現在該当物件に住んでいない形であっても、問題ありません。
4. 住宅ローンの抵当権のみが設定されている
敷地などをはじめとする、住宅以外の不動産にも住宅ローンの抵当権が設定されている場合、その抵当権よりも優先順位の低いものが設定されていないことが規則となります。
債務者（借金を負った人）が債務不履行（返済できなくなった）になった場合、債権者（借金をしている業者）が担保を売却し、返済に充てる＝マイホームを手放すことで、借金を回収することになることを指す。
住宅ローン特則が適用されない可能性のあるケース
| 条件 | 詳しい内容 |
| 1. 第2順位にカードローンをはじめとする抵当権が設定されているケース | 該当の債権者（借金をした業者）が抵当権を実行する可能性が高い。その結果、自宅を失ってしまうため、住宅ローン特則の意味がないため、特則の適用が認められないケースがある。 |
| 2. 抵当権が設定されていないケース | 無担保の場合には、住宅ローン特則が適応されない傾向が高いです。 |
| 3. 住宅に住宅ローン以外の抵当権設定登記や差押登記がされているケース | 原則、住宅ローン特則が適用されない。 |
抵当権が設定された住宅のローン残高が減ってきた際に、剰余部分にさらに抵当権を設定することで、事業用の資金を借入した場合、住宅ローン特則は使えないため、ご注意ください
5. 保証会社による代位弁済後、6ヶ月を経過していないこと
住宅ローンをはじめとする返済を滞納した場合、保証会社が債務者の代わりに返済を行うことになるのです。
これを「代位弁済」と呼び、返済義務が当初の債権者から代位弁済者に移行することを意味します。
ただし、6ヶ月を経過していない場合には、保証会社による代位弁済はなかったものとして扱われ、当初の債権者に返済義務が戻ってくることになるのです。
その結果、債務者と当初の債権者間で住宅ローンの再契約がなされます。
▼代位弁済に関する 詳細は、こちらの記事をご覧ください。
住宅ローン特則の種類
住宅ローン特則には、住宅ローンに対して、次の5種類の支払い方法が設けられています。
約定型（そのまま型）
期限の利益回復型
期限延長型（リスケジュール型）
元本猶予期間併用型
同意型それでは、各支払い方法ごとに、解説していきます。
1. 約定型（そのまま型）
住宅ローンの支払いを滞納しておらず、期限利益の喪失がない場合適応される、最もスタンダードな支払い方法です。
一定の期日が到来するまでの間、債務を履行（債務者が義務を果たすこと＝返済期日が来るまではお金を返す必要がない）しなくてよい利益のことです。例を挙げると、クレジットカードで購入した商品を決済日まで支払わなくて良い（＝このケースでは、引き落としされない）という流れをイメージすると良いでしょう。
上記の「期限利益」が失われることを意味します。債務者（借金をした人）が契約通りに返済しないなどの事例が生じた場合に、期限の猶予が消失するとともに、返済日に関係なく、債権者から一括返済を求められる可能性が高いです。
2. 期限の利益回復型とは
本来、期限の利益を喪失した場合には、債権者（借金をした業者）は債務者に対し、債務の一括返済を請求することになります。
しかし、この制度を適用し、「滞納している住宅ローンの元金・利息・遅延損害金を原則3年〜最長5年の長期分割払いで返済する」ことで、マイホームを手元に残せる上に、期限の利益を回復させることが可能となるのです。
従って、将来支払う債務の支払いは当初の契約通りに支払い、住宅ローンの支払いを滞納した部分を再生計画で定めた期間内に返済することにより、喪失していた期限の利益を回復させます。
返済を延滞した場合、損害を賠償するために支払われるお金のことです。遅延損害金は、債務の支払い期日の翌日から発生し、1日単位で増え続けるため、一刻も早く対処することが大切です。遅延損害金の利率は、債権者により異なりますが、年率15〜20％が目安となります。
3. 期限延長型（リスケジュール型）とは
先ほどご紹介した「期限の利益回復型」により、住宅ローンの返済をしていくのが困難であり、再生計画認可の見込みが低い場合は、こちらの制度を選択することになります。
ただし、当初の契約内容において、住宅ローンの完済時期が70歳を超えている場合には、この方法による住宅ローン特則が適応できないため、ご注意ください。
4. 元本猶予期間併用型とは
先ほどご紹介した「期限延長型（リスケジュール型）」でも住宅ローンの支払いが困難な場合に、こちらの制度を選択します。
一般的な個人再生の弁済期間中では、住宅ローンに加え、住宅ローン以外の債権の支払いを並行することから月々の支払額が高くなることに比べると、余裕を持って支払いができるのがメリットではないでしょうか。
5. 同意型とは
契約内容によっては、返済期間をさらに延長できる他、ボーナス払いをやめたりできるなど、各債務者によって、異なる方法で方法で返済可能です。
住宅ローン特則を利用するにあたっての注意点
住宅ローン特則を適用するにあたって、留意すべきポイントをご紹介します。
住宅ローンは減額不可
口座凍結された場合、ローン返済できないケースもある
個人再生後、住宅ローンの借り換えが難しくなるそれでは、各項目ごとに、解説していきます。
1. 住宅ローンは減額不可
繰り返しとなりますが、住宅ローンを組む際には、購入する住宅を「担保」とするのが一般的な形式となります。
債務者（借金を負った人）が債務不履行（返済できなくなった）になった場合、債権者（借金をしている業者）が担保を売却し、返済に充てることで、借金を回収することになる（「抵当権」）とご紹介しました。
同じく、個人再生の手続後に残った債務も完済することが義務付けられています。
2. 口座凍結されローン返済ができない場合がある
この場合、同一銀行で異なる支店の口座を持っているケースも同様に適用されます。
口座凍結される理由として、債務者が返済できなくなった際に、少しでも債務を回収するため、債務者の預金残高で相殺するためです。
この手順を踏まない場合、住宅ローンの引落しに使用している口座が凍結され、滞納扱いとなってしまいます。
3. 個人再生後は住宅ローンの借り換えが難しい
これは、冒頭でご紹介した通り、個人再生をはじめとする債務整理を行った場合、「信用情報」に「事故情報」として登録されるためです。（＝ブラックリストに登録される）]
返済能力に問題があると判断される可能性のある情報のことを指します。具体的には、借金の長期延滞や破産など、新たな借入をするにあたって、マイナスとなる情報のことです。
信用情報は、個人や法人が融資やローン審査を行う際に、債権者が貸付するか否かの判断をする際に用いられます。
従って、履歴に債務整理や返済を延滞したといった事故情報が登録されている場合、『前回と同じように返済してもらえないのではないか』と、リスク回避のため、住宅ローンの乗り換えや新規のローン貸付の審査に通らないのです。
▼ブラックリストに関する詳細は、こちらの記事をご覧ください。
債務整理は弁護士または司法書士に依頼しましょう
「借金の返済目処が立たない」「借金を滞納している」「借金返済のため、生活することが困難である」などの借金問題に対して、債務整理を検討することをおすすめします。
債務整理は、弁護士または司法書士に依頼可能です。
ただし、司法書士が請け負う場合には、次のような規定が設けられていること。また、個人再生は弁護士のみ依頼できることにご留意ください。
- 債務の元金（利息・遅延延滞金を含まないお金）が140万円以下の「任意整理」のみ
- 任意整理を依頼できるのは、法務省の認定を受けた認定司法書士に限る
- 「過払金返還請求」ができない
- 裁判所を通す「個人再生」「自己破産」の申立代理人の依頼ができず、書類作成の代理人のみ請け負える
従って、今回ご紹介する「個人再生」は、弁護士のみ対応可能となります。
個人再生は弁護士のみ依頼可能
そのため、債務整理の中から「最適な債務整理の方法」で借金問題解決に導くサポートを行えるのです。
こちらの書類は、法律上の強制力を持っており、郵便物や電話など「債務者が直接、債権者の取り立てを受けなくなる」ことがメリットです。
繰り返しとなりますが、債務整理を行った場合、手続の種類を問わず、「信用情報」に「事故情報」として、記録が登録されることになります。（＝ブラックリストに登録される）
しかし、借金に対する負担を軽減できることはもちろん、月々の返済を0にしたり、返済額を減額してもらうことで、生活費を確保できるなど、これからの人生を前向きなものにすることが可能です。
借金の不安がない生活の第一歩へ向けて、弁護士とともに借金問題を解決しましょう。
個人再生は弁護士へ相談しましょう
1. 「最適な債務整理の方法」で問題解決に導くことが可能
弁護士には、債務整理で対応可能な業務や扱える金額、裁判手続の制限がないため、法的観点から冷静に状況を分析し、最適な解決方法を提案してもらうことが可能です。
特に、債務整理を強みにしている法律事務所では、豊富な経験と相談実績を持っており、債務者にとって心強い存在になってくれるのではないでしょうか。
さらに、債務者（借金を負った人）が無理なく返済できるよう、借金の返済まで相談に乗ることが可能です。
法律の専門家である弁護士からのアドバイスを受けることで、迅速かつ効果的なアプローチを行えます。
2. 債務者が直接債権者の取り立てのやり取りや交渉をする必要がなくなる
弁護士に、個人再生を依頼した場合、各債務者に対し法的強制力のある「受任通知（介入通知）」を送付します。
債権者は、連絡窓口代わりである弁護士とやり取りする必要性が生じるため、債務者は電話や書類、直接の取り立てなどを受けなくなるのです。
従って、職場の方に知られたくない方はもちろん、精神面の負担を軽減できる大きなメリットがあります。
また、債務者（借金をした業者）と交渉など、迅速で速やかな示談交渉力のある弁護士が手続を行うことで、円滑に物事を進められるでしょう。
3. 書類作成や手続を代行してもらえる
個人再生を弁護士に依頼する場合、たくさんの書類の取り寄せ・作成・提出、債権者との和解交渉、裁判所とのやり取りまで、すべての手続を代行してもらえます。
特に、書類不足や記載ミスによる手続の遅滞や貸金業者との長期交渉などの負担を軽減し、スムーズに債務整理を行えるのがポイントです。
債務者の生活を立て直せるだけでなく、悩みの種である借金に関して相談したり、問題解決を一任できる相手がいることで、精神面の負担を軽減することにも繋がるのではないでしょうか。
まとめ
いかがでしたか？
今回の記事では、、「そもそも個人再生や住宅ローン特則とは何か」「住宅ローン特則の種類」「住宅ローン特則の条件」「住宅ローン特則を利用するにあたっての注意点」を解説させていただきました。
個人再生の際に、住宅ローン特則を利用することで、借金を大幅に減額できるだけでなく、マイホームを残しながら借金の返済が行えるなど、債務者の生活の基盤を守りながら経済活動を軌道に載せることができる点が魅力ではないでしょうか。
さらに、個人再生を弁護士に依頼することで、あらゆる借金問題に関して、さまざまな悩みを相談できるのも大きなメリットだと自負しております。
さらに、時間と手間のかかる書類作成や裁判所とのやり取りまで一括代行してもらえることはもちろん、住宅ローン特則をご紹介できる他、債権者から直接取り立てを受けなくなったりと、時間や手間を軽減できるといった利点があります。
「個人再生でどの程度借金を減らせるのか」「住宅ローン特則（住宅資金特別条項）の適応となるのか、適応であれば、どの種類であれば利用できるのか」「個人再生をした際の給与や財産への影響」」「個人再生における裁判所との手続の詳細」など、さらに詳しく知りたい方は、お気軽にXP法律事務所へご相談ください。
※こちらの記事は、2023年10月31日時点の情報です。