【2025年】悪質不動産投資詐欺からお金を取り戻す方法

「まさか自分が、不動産投資詐欺に遭うなんて…」 「夢だと思って投資したのに、蓋を開けたら全てが嘘だった…」 「騙し取られたお金を取り戻したい。でも、どうすればいいのか全く分からない…」

もし今、あなたが悪質な不動産投資詐欺に巻き込まれ、大切なお金を失い、途方に暮れているのなら、その絶望感と怒りは計り知れないことでしょう。巧みな話術と甘い誘惑で、あなたの将来への希望を打ち砕く詐欺師たちの手口は、まさに悪質極まりありません。

しかし、どうか諦めないでください。不動産投資詐欺の被害に遭ったとしても、騙し取られたお金を取り戻すための法的手段は確実に存在します。 適切な知識と迅速な行動、そして何よりも弁護士という法律の専門家の力を借りることで、この困難な状況を打開し、失った金銭を取り戻す、あるいはその可能性を最大限に高めることは十分に可能です。

この記事は、悪質な不動産投資詐欺の被害に遭ってしまったあなたが、騙し取られたお金を取り戻すためのあらゆる法的手段と、その過程で知っておくべき注意点を、圧倒的な情報量と質で徹底的に解説する「完全版」ガイドです。あなたの状況を正確に把握し、最適な道を選ぶための、具体的かつ実践的な情報を提供します。

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1. 悪質不動産投資詐欺の手口を知る：なぜあなたは騙されたのか？

騙されたことに気づいたとき、あなたは「なぜ自分だけがこんな目に…」と自責の念に駆られるかもしれません。しかし、不動産投資詐欺の手口は年々巧妙化しており、誰もが被害者になりうる危険性があることを知っておく必要があります。詐欺師たちの典型的な手口を理解することは、今後の対策を講じる上で重要です。

1-1. 典型的な詐欺の手口と特徴

不動産投資詐欺は多岐にわたりますが、多くの場合、共通する特徴や手口が見られます。

• 高利回り・確実な利益を過度に強調する:
  • 「元本保証で年利10%以上！」「絶対に損はさせません！」など、異常に高い利回りを保証したり、リスクがないことを強調したりするケースは、詐欺の可能性が極めて高いです。不動産投資に元本保証はありえません。
  • 特に、市場の常識を逸脱した「裏ルート物件」や「一般公開されない秘密の情報」を謳う場合は要注意です。
• 不透明な投資スキームや複雑な契約内容:
  • 投資対象の不動産がどこにあるのか、どのような契約形態なのかが曖昧なまま、急いで契約を促す。
  • 契約書の内容が専門的すぎて理解できない、あるいは説明を求めても納得のいく回答が得られない。
  • ファンド形式での投資で、実際には投資対象が存在しない（ペーパーカンパニー）、あるいは架空の投資先を示されるケースもあります。
• 「今すぐ契約しないと手遅れになる」と焦らせる:
  • 「この物件は他に何人も狙っている」「今日中に決めないと二度とチャンスはない」などと、強引に契約を迫り、考える時間を与えない。
  • 冷静な判断をさせないための常套手段です。
• 投資用不動産の価値を偽る・情報を隠蔽する:
  • 相場よりも著しく高値で物件を売りつける（売買価格と実際の価値の乖離）。
  • 重要事項の説明が不十分、あるいは意図的に不利な情報を隠す（地盤沈下、過去の事件、入居者トラブル、違法建築など）。
  • あたかも優良物件であるかのように、架空の入居者を装う、偽の賃貸契約書を見せるなどの手口もあります。
• 実体のない会社や人物が関与している:
  • 会社の実態が不明瞭（所在地がバーチャルオフィス、ホームページの情報が少ない、社員が頻繁に入れ替わるなど）。
  • 名義貸しや転売を繰り返すスキームで、最終的に責任の所在が不明確になる。
  • **自称「カリスマ投資家」**や「コンサルタント」など、信頼できそうな人物を登場させ、信用させる。
• ローンを組ませて投資させる:
  • 「自己資金ゼロで始められる」「ローンは当社が提携する金融機関で簡単に組める」などと誘い、高額なローンを組ませる。
  • 中には、**オーバーローン（物件価値以上の借入）**を組ませ、その差額を詐欺師側が着服するケースもあります。
• セミナー商法:
  • 無料セミナーで参加者の情報を集め、個別相談で高額な不動産投資商品を勧誘する。
  • セミナーでは成功事例ばかりを強調し、リスクは一切語らない。

1-2. 詐欺の兆候：こんな会社・人物には要注意！

詐欺だと気づいた時には遅いかもしれませんが、万が一「おかしい」と感じたら、すぐに立ち止まるべき兆候です。

• 一方的に契約を急がせる: 契約内容をじっくり確認させない。
• 不都合な質問には曖昧な返答: リスクに関する質問には具体的に答えず、はぐらかす。
• 「知り合いに紹介すると謝礼」などと勧誘を促す: 口コミを利用して被害を拡大させようとする。
• 会社の情報が少ない、所在地が不明瞭、電話が繋がりにくい: 実態のないペーパーカンパニーの可能性。
• 担当者の身なりがやたら派手、あるいは異様に地味で怪しい: 極端な印象操作。
• 契約後に連絡が取れなくなる: 典型的なトンズラ。
• 「投資用マンションをプレゼント！」など、異常な特典を謳う: 消費者を釣るための甘い罠。

1-3. 詐欺被害に遭った後の自己診断チェックリスト

もし以下の項目に当てはまる場合、あなたは不動産投資詐欺の被害に遭っている可能性が非常に高いです。

• □ 契約書を十分に理解しないまま、サインしてしまった。
• □ 投資した不動産の所在地や、実態が確認できない。
• □ 提示された利回りが、市場の一般的な利回りよりも明らかに高い。
• □ 契約を急かされ、「今しかチャンスがない」と言われた。
• □ 投資したはずなのに、全く利益が出ていない、あるいは連絡が取れない。
• □ 相手の会社の実態が不明確、あるいは突然連絡が取れなくなった。
• □ 投資した不動産の価値が、購入価格よりもはるかに低いことが判明した。
• □ 自分が知らないうちに、高額なローンを組まされていた。

このチェックリストに複数該当するようであれば、一刻も早く専門家（特に弁護士）に相談してください。

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2. 騙し取られたお金を取り戻すための最初のステップ：証拠保全と情報収集

詐欺被害に気づいたら、パニックになる気持ちは分かりますが、まずは冷静になり、騙し取られたお金を取り戻すための準備を始めましょう。これは、その後の法的手段を講じる上で、最も重要な土台となります。

2-1. 詐欺師との全てのやり取りを記録・保存する

• 契約書: 最も重要な証拠です。内容を隅々まで確認しましょう。
• 重要事項説明書: 契約時に渡された説明書です。虚偽の記載がないか確認します。
• パンフレット、チラシ、ウェブサイトのスクリーンショット: 勧誘時の謳い文句や、高利回り保証などの記載があれば有力な証拠になります。
• メール、SNSのメッセージ: 詐欺師とのやり取りの履歴。具体的な勧誘内容や指示、約束などが含まれている可能性があります。
• 電話の録音: もし録音していれば、音声データは非常に強力な証拠となります。
• 会話のメモ、日時の記録: いつ、誰と、どのような会話をしたか。日付、時間、場所、会話の内容を詳細に記録しましょう。
• 送金記録、振込明細書: 騙し取られた金銭の移動を示す直接的な証拠です。銀行やクレジットカード会社に履歴の開示を求めましょう。
• 不動産の登記簿謄本、固定資産税評価証明書: 投資した不動産の登記状況や評価額を確認できます。

2-2. 情報収集と状況整理

• 詐欺師（会社・個人）の情報の整理:
  • 会社名、所在地、電話番号、代表者名、担当者名、担当者の連絡先（携帯電話、メールアドレスなど）。
  • もし詐欺師が個人名で活動していた場合は、その人物に関する情報（SNSアカウント、過去の経歴など）。
  • 関連会社や提携先と称していた金融機関や不動産会社などの情報も記録します。
• 詐欺の手口を時系列で整理:
  • いつ、どこで、誰に、どのように勧誘されたか。
  • どのような説明を受け、何を信じて契約したのか。
  • いつ、いくらを、どのように支払ったのか。
  • どのような被害が生じているのか（例：連絡が取れない、配当が停止した、物件が架空だったなど）。
• 被害状況の正確な把握:
  • 騙し取られた金銭の総額。
  • もしローンを組まされている場合は、そのローンの残高と毎月の返済額。
  • 精神的な損害、二次被害の有無など。

2-3. 他の被害者の有無の確認

• 同じ詐欺師や会社によって、他の被害者がいる可能性があります。
• インターネットの掲示板やSNSで情報を探したり、消費者庁の国民生活センターなどに相談したりすることで、他の被害者と繋がれる可能性があります。
• 集団訴訟を検討する場合、他の被害者の存在は大きな力となります。

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3. 騙し取られたお金を取り戻すための法的手段と手続き

証拠保全と情報整理ができたら、いよいよ具体的な法的手段の検討に入ります。詐欺被害の状況や金額、相手の状況によって、取るべき法的手段は異なります。

3-1. 損害賠償請求：民事訴訟で金銭の返還を求める

詐欺行為によって生じた損害（騙し取られたお金）の賠償を求めるのが、損害賠償請求です。これは、加害者に対して金銭の返還を求める民事上の手続きです。

• 請求の根拠:
  • 不法行為（民法709条）: 詐欺行為は、民法上の不法行為に該当します。加害者は、その不法行為によって他人に生じた損害を賠償する責任があります。
  • 契約不履行: 契約内容が虚偽であったり、詐欺行為によって契約が無効になったりした場合、契約不履行を理由に損害賠償を請求できます。
• 手続きの流れ:
  1. 内容証明郵便による請求: まずは内容証明郵便で損害賠償の請求書を送付し、自主的な返還を促します。
  2. 訴訟提起（民事訴訟）: 相手が請求に応じない場合、裁判所に訴訟を提起します。
     • 訴額に応じた管轄: 請求額が140万円以下の場合は簡易裁判所、それ以上は地方裁判所が管轄です。
     • 準備書面や証拠の提出: 詐欺の事実を立証するための証拠（契約書、通帳記録、メール、録音など）を提出し、主張を組み立てます。
     • 尋問: 双方の主張が出揃った後、必要に応じて当事者尋問などが行われます。
     • 判決または和解: 最終的に裁判所が判決を下すか、双方の合意により和解が成立します。
  3. 強制執行: 判決や和解が成立しても相手が支払わない場合、相手の財産（預貯金、不動産、給与など）を差し押さえる強制執行を申し立てます。
• メリット:
  • 直接的な金銭の回収を目指せる。
  • 詐欺師の悪質な行為に対して、法的な責任を追及できる。
• デメリット:
  • 時間と費用がかかる: 訴訟は長期化する可能性があり、弁護士費用や裁判費用がかさみます。
  • 相手に財産がないと回収が困難: 判決を得ても、相手に支払能力（財産）がなければ、強制執行をしてもお金を回収できない可能性があります。詐欺師は事前に財産を隠匿していることも多いです。
  • 証拠の収集が難しい場合がある: 詐欺の立証には客観的な証拠が不可欠ですが、十分な証拠がないと困難です。
• 弁護士の役割:
  • 証拠の収集・整理、訴状の作成、裁判所での主張・立証、相手方との交渉など、複雑な手続きの全てを代行します。
  • 相手の財産調査（弁護士会照会など）も行い、強制執行の可能性を探ります。

3-2. 契約の取消し・無効の主張：詐欺的契約を白紙に戻す

詐欺によって契約を結んでしまった場合、その契約を取消したり、無効と主張したりすることで、金銭の返還を求めることができます。

• 請求の根拠:
  • 詐欺による意思表示の取消し（民法96条）: 詐欺によって錯誤に陥り、意思表示（契約）をしてしまった場合、その意思表示を取り消すことができます。取り消された契約は、遡って無効となります。
  • 公序良俗違反による契約の無効（民法90条）: 詐欺的な契約内容が、社会の一般常識や道徳に反する場合、無効を主張できます。
  • 錯誤による無効（民法95条）: 契約の前提となる重要な事項について誤解があった場合、契約の無効を主張できる可能性があります。
• 効果:
  • 契約が取消しまたは無効となれば、双方に原状回復義務が生じます。つまり、あなたが支払ったお金は返還され、相手に引き渡した不動産などがあればそれも返還されます。
• メリット:
  • 契約を白紙に戻し、支払ったお金を取り戻せる。
  • 損害賠償請求よりも、法的な構成がシンプルになる場合がある。
• デメリット:
  • 詐欺の事実や錯誤の存在を立証する必要がある。
  • 相手が返還に応じない場合は、最終的に訴訟や強制執行が必要になる。
• 弁護士の役割:
  • 契約取消しや無効の要件を満たすかどうかの判断。
  • 内容証明郵便での通知、訴訟提起、裁判所での主張・立証。

3-3. 不動産登記の抹消請求：偽りの登記を消す

もし詐欺によって不動産の登記名義を詐欺師側（またはその関係者）に移されてしまった場合、不動産登記の抹消を請求する手続きが必要になります。

• 請求の根拠:
  • 詐欺による契約の無効や取消しを主張し、その結果として現在の登記が不法原因でなされたものであると主張します。
• 手続き:
  • 登記を管轄する法務局に対し、登記原因を無効とする裁判所の判決などを基に、登記抹消の申請を行います。
  • この場合も、まずは民事訴訟で詐欺行為の立証と契約の取消し・無効を勝ち取る必要があります。
• メリット:
  • 不動産の所有権を正しく取り戻すことができる。
• デメリット:
  • 民事訴訟とセットで時間がかかる。
  • 不動産がすでに第三者に転売されている場合、回収が非常に困難になる可能性があります（善意の第三者には対抗できない原則）。

3-4. 刑事告訴：詐欺師の逮捕と処罰を求める

詐欺師の行為は、刑法上の詐欺罪（刑法246条）に該当します。被害者は、警察に被害届を提出したり、刑事告訴を行ったりすることで、詐欺師の逮捕と処罰を求めることができます。

• 告訴の根拠:
  • 詐欺罪: 人を欺いて財物を交付させた場合に成立します。不動産投資詐欺の場合、これが典型的に当てはまります。
• 手続きの流れ:
  1. 警察への相談・被害届の提出: まずは最寄りの警察署の生活安全課や刑事課に相談し、被害届を提出します。
  2. 刑事告訴: 被害者が捜査機関に対し、犯罪事実を申告し、犯人の処罰を求める意思表示です。捜査機関には捜査義務が生じます。
  3. 捜査開始: 警察や検察が捜査を開始します。
  4. 逮捕・起訴: 証拠が揃い、犯罪の嫌疑が固まれば、詐欺師は逮捕され、検察官によって起訴されます。
  5. 刑事裁判: 裁判所で詐欺師の有罪・無罪が決定し、有罪であれば刑罰が科せられます。
• メリット:
  • 詐欺師を逮捕・処罰できる: 悪質な詐欺師を社会から排除し、他の被害者を出すことを防ぐ意義があります。
  • 示談交渉の材料になる: 刑事告訴が受理され、捜査が進むことで、詐欺師が刑罰を逃れるために、被害者との間で示談（被害弁償）に応じるインセンティブが生まれることがあります。
• デメリット:
  • 直接的な金銭の回収手段ではない: 刑事告訴はあくまで犯人の処罰を目的とするものであり、告訴したからといって、騙し取られたお金が自動的に返ってくるわけではありません。金銭の回収は民事上の手続き（損害賠償請求など）で行う必要があります。
  • 時間と労力がかかる: 刑事事件の捜査は時間がかかり、被害者も事情聴取などで協力する必要があります。
  • 必ずしも逮捕・起訴されるとは限らない: 警察や検察が十分な証拠がないと判断した場合や、被害額が小さい場合などは、捜査が立ち消えになったり、逮捕・起訴に至らなかったりする可能性もあります。
• 弁護士の役割:
  • 被害届や告訴状の作成・提出をサポートし、法的観点から的確な内容に仕上げます。
  • 捜査機関（警察、検察）との連絡調整や、事情聴取への同行、アドバイスなどを行います。
  • 刑事手続きと並行して、民事上の損害賠償請求を進めるためのサポートも行います。

法的手段の種類と特徴比較表

手段	目的	主な根拠	メリット	デメリット	弁護士の役割
損害賠償請求（民事）	金銭の回収	不法行為（民法709条）	直接的な金銭回収	時間・費用、相手の資力次第	全手続き代理、財産調査
契約取消・無効の主張	金銭の回収、原状回復	詐欺による意思表示の取消し（民法96条）	契約を白紙に戻せる	詐欺の立証、相手の資力次第	要件判断、訴訟代理
不動産登記抹消請求	不動産の名義回復	詐欺による登記の無効	不動産の所有権回復	民事訴訟とセット、転売リスク	要件判断、訴訟代理、法務局申請サポート
刑事告訴	詐欺師の処罰	詐欺罪（刑法246条）	詐欺師の処罰、示談交渉の材料	直接の金銭回収ではない、時間・労力	被害届・告訴状作成、捜査協力

3-5. 被害回復給付金支給制度（オレオレ詐欺等）

不動産投資詐欺の場合、オレオレ詐欺などの特殊詐欺に分類されることもあります。その場合、「犯罪利用預金口座等に係る資金による被害回復給付金支給制度」が利用できる可能性があります。

• 制度の概要:
  • 振り込め詐欺等の犯罪で利用された口座に滞留している資金を、被害者に返還する制度です。
  • 犯罪収益移転防止法に基づき、金融機関が凍結した犯罪利用口座の残高から、被害者に給付金を支給します。
• メリット:
  • 詐欺師の財産が不明な場合でも、口座凍結された資金があれば回収できる可能性がある。
  • 民事訴訟よりも手続きが簡素な場合がある。
• デメリット:
  • 全ての不動産投資詐欺に適用されるわけではない。
  • 口座に資金が残っていることが前提。
  • 申請期間が限定されている。
• 弁護士の役割:
  • 制度の適用可否を判断し、申請手続きをサポートします。
  • 関連する口座凍結要請なども行います。

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4. 悪質不動産投資詐欺被害に関するその他の検討事項と注意点

法的手段を講じる上で、さらに知っておくべきことや、注意すべき点があります。

4-1. 時効：時間との闘い

詐欺による損害賠償請求や契約取消しには、時効があります。

• 不法行為に基づく損害賠償請求:
  • 損害及び加害者を知った時から3年
  • 不法行為の時から20年
• 詐欺による意思表示の取消し:
  • 追認できるようになった時から5年
  • 行為の時から20年
• 刑事告訴:
  • 詐欺罪の公訴時効は7年
• 注意点:
  • 時効期間を過ぎてしまうと、原則として請求権が消滅し、お金を取り戻すことが極めて困難になります。
  • 「損害及び加害者を知った時」の解釈は、個別のケースによって異なります。
  • 詐欺被害に気づいたら、一刻も早く弁護士に相談し、時効中断の措置（内容証明郵便送付、訴訟提起など）を講じる必要があります。

4-2. 資金の回収可能性：相手に財産がなければ難しい現実

残念ながら、法的手段で勝訴判決を得ても、相手に財産がなければ、お金を回収することは困難です。

• 詐欺師は財産を隠匿する傾向がある:
  • 悪質な詐欺師は、被害者の訴訟に備えて、事前に財産を他人名義にしたり、海外に送金したりして隠匿していることが多いです。
• 弁護士による財産調査:
  • 弁護士は、弁護士会照会や財産開示手続などを利用して、相手の財産を調査します。しかし、調査には限界があり、全ての財産を見つけられるとは限りません。
• 債権回収会社の利用:
  • 判決を得た後、債権回収会社に依頼して回収を試みる方法もありますが、成功報酬が高額になることや、そもそも回収が難しいケースが多いです。
• 集団訴訟の検討:
  • 被害者が複数いる場合、集団訴訟を提起することで、個別の訴訟よりも弁護士費用などの負担を分担でき、相手に与えるプレッシャーも大きくなります。
  • 集団訴訟でも、相手に財産がなければ回収は困難ですが、被害者間の情報共有や連携が可能です。

4-3. 二次被害への警戒：さらなる損失を防ぐために

詐欺被害に遭った人は、精神的に不安定な状況にあることが多く、さらなる詐欺のターゲットにされやすい傾向があります。

• 「被害回復」を謳う詐欺に注意:
  • 「騙し取られたお金を取り戻します」と称して近づいてくる詐欺師や悪徳業者には絶対に注意してください。
  • 彼らは「手数料」や「成功報酬」と称して金銭を要求し、結局何もせずにお金を騙し取ります。
  • 信頼できる弁護士以外の「被害回復業者」には、絶対に連絡を取らないでください。
• 「名簿業者」からの勧誘に注意:
  • 詐欺被害者の情報は「名簿」として悪質な業者間で取引されることがあります。
  • 見知らぬ業者から、「あなたの被害情報を知っている」というような電話がかかってきたら、すぐに切断してください。
• SNSや匿名掲示板の情報に注意:
  • SNSや匿名掲示板には、詐欺に関する情報も氾濫していますが、中にはデマや、新たな詐欺への誘導目的の情報もあります。
  • 必ず情報の真偽を確かめ、鵜呑みにしないようにしましょう。

4-4. 公的機関や相談窓口の活用

詐欺被害に遭った場合、まずは以下の公的機関や相談窓口に相談することも有効です。

• 警察: 刑事事件として立件を希望する場合や、身の危険を感じる場合。
• 国民生活センター・消費者ホットライン（188）: 消費者トラブル全般に関する相談を受け付けています。詐欺の手口に関する情報提供や、具体的なアドバイスを受けられます。弁護士や他の専門機関への橋渡しをしてくれることもあります。
• 法テラス（日本司法支援センター）: 経済的に余裕がない方でも、無料で法律相談を受けられたり、弁護士費用の立替制度を利用できたりします。
• 自治体の消費生活センター: 各自治体が設置している相談窓口です。

これらの機関は、初期段階での情報提供やアドバイスをしてくれますが、実際に法的手段を講じてお金を取り戻すためには、最終的に弁護士の専門的なサポートが不可欠です。

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5. まとめ：悪質不動産投資詐欺の被害回復には弁護士の力が不可欠

悪質な不動産投資詐欺の被害に遭うことは、人生を揺るがすほどの大きな出来事です。精神的な苦痛に加え、大切な財産を失ったことへの絶望感は、計り知れません。しかし、ここで諦めてしまっては、詐欺師の思う壺です。

【悪質不動産投資詐欺被害回復の最重要ポイント】

1. 詐欺の手口を知り、あなたが騙されたのは決してあなたの責任ではないことを理解してください。 詐欺師の手口は巧妙化しており、誰もが被害者になりえます。
2. 被害に気づいたら、感情的にならず、冷静に全ての証拠（契約書、メール、通帳記録、パンフレット、会話のメモなど）を収集・保存することが最優先です。 これが、後の法的手段の強力な武器となります。
3. 騙し取られたお金を取り戻すための法的手段は、「損害賠償請求」「契約の取消し・無効の主張」「不動産登記の抹消請求」など、民事上の手続きが中心となります。
4. 詐欺師の逮捕・処罰を求める場合は「刑事告訴」を検討します。 ただし、これは直接的な金銭回収手段ではありませんが、示談交渉のきっかけになることもあります。
5. 時効の問題、相手の財産状況、そして二次被害のリスクなど、被害回復には多くの困難が伴うことを理解しておく必要があります。 特に、時効には細心の注意が必要です。

そして何よりも、この困難な状況を打開し、失ったお金を取り戻す、あるいはその可能性を最大限に高めるためには、法律の専門家である弁護士の存在が不可欠です。

弁護士は、あなたの被害状況を詳しく聞き取り、集めた証拠を分析し、あなたのケースに最適な法的手段を判断してくれます。 詐欺師に対する内容証明郵便の送付、民事訴訟の提起、裁判所での複雑な手続き、交渉、そして場合によっては刑事告訴のサポートまで、全ての過程をあなたの代理人として強力にサポートしてくれます。また、相手の財産調査や、他の被害者との連携など、個人では難しい情報収集や戦略立案も行ってくれます。

「弁護士に依頼する費用がない…」と心配されるかもしれませんが、多くの弁護士事務所では、初回無料相談を実施していますし、法テラスのような公的な支援制度も活用できる場合があります。費用を理由に諦めてしまっては、せっかく取り戻せるはずだったお金を取り戻せなくなるかもしれません。

騙されたことへの怒りや後悔、そして失ったお金への喪失感は計り知れませんが、ここで立ち止まってはいけません。勇気を出して一歩を踏み出し、信頼できる弁護士に相談してみましょう。あなたの新しい人生のスタートを心から応援しています。