【2023年最新】不動産投資詐手付金返還について徹底詐欺！持ち逃げやクーリングオフ適応など

皆さんは、不動産投資詐欺の事例の一つである「手付金詐欺」について、ご存知ですか？

手付金詐欺とは、不動産購入にあたって、事前に支払った手付金を騙し取られ、実際の不動産は手に入らない詐欺のことです。

不動産投資には、それに関する情報やリスク管理の知識が必要不可欠です。

しかし、仕組みが分からないまま詐欺師の口車に乗せられ、手付金を騙し取られてしまうケースが多数報告されています。

今回、不動産投資詐欺の詐欺事例の一つである、「手付金詐欺」の被害金返還について徹底解説することで、不動産投資詐欺手付金返還についての対策を学びたい方や被害に遭ってお困りの方の一助となれば幸いです。

本記事では、そもそも不動産投資詐欺とは何か・不動産投資詐欺の事例の一つである「手付金詐欺」について・不動産投資手付金詐欺の返還が求められるケース・「手付金詐欺」の被害に遭った場合の対応など、わかりやすく解説していきます。

不動産投資と不動産投資詐欺について簡単にご紹介

まず「不動産投資」とは、不動産を購入し、所有者となることで、その不動産から収益を得ることです。

具体的に、マンションやアパートなどの住居をはじめ、商業施設、オフィスビルなどの不動産物件を購入し、賃貸料や売却益などで、収益を得ることを目的とします。

不動産投資の種類は、主に次の通りです。

投資名称	具体的な内容
一棟投資	建物一棟＝土地と建物など物件を丸ごと購入し、全室（全ての区や部分）を賃貸に出すことで、収益を得る投資方法
区分投資	マンションやアパートの一室を一単位として購入し（＝一室から購入可能）、賃貸に出すことで収益を得る投資方法
戸建て投資	一戸建ての住宅＝一軒家を購入し、「貸家」として賃貸に出すことで収益を得る投資方法

一方、「不動産投資詐欺」とは、先にご紹介した不動産投資を巡るさまざまな口実を利用して金銭を騙し取る詐欺のことです。

特に、コロナ渦の影響を受け、不動産投資への関心が高まったことで、詐欺師にとって容易な標的が増え、将来への不安を抱える人々に訴えかけやすい状況にあり、詐欺被害が増加していると考えられます。

先ほど、不動産物件の種類は、マンションやアパートなどの住居をはじめ、商業施設、オフィスビルがある、とご紹介しました。

詐欺の被害に遭う可能性は、これらの投資対象だけに限りません。

最近では、人気を集める次のような事業系の不動産投資対象にも、手付金詐欺のリスクに警戒が必要です。

• シェアハウス
• サービス付き高齢者住宅
• 民泊（Airbnbなど）
• コインパーキング
• バイク駐輪場
• トランクルーム

投資を始める際には、対象となる投資に関する正しい情報やリスク管理についての知識を深めましょう。

また、短期間での成功体験に浮かれたり、急いで大金を稼ごうとせず、慎重に投資計画を練ることや注意深く行動することが重要です。

不動産投資詐欺事例の一つである「手付金詐欺」とは？

不動産投資を巡るさまざまな口実を利用して金銭を騙し取る「不動産投資詐欺」。

その詐欺事例の一つに「手付金詐欺」があります。

「手付金詐欺」とは、支払った手付金を騙し取られ、実際の不動産は手に入らない詐欺のことです。

支払う手付金を実際の相場より高く見積もり要求するケースもあるので、ご注意ください。

そもそも「手付金」とは、契約を前提に不動産の購入者が売り主に対して支払うお金で、取引が確定する保証金のような役割を果たしています。

取引が確定するというのは、この手付金を払うことで、売主が他の購入希望者との交渉を制約させる＝交渉をストップさせることが可能なためです。

契約が成立した際には、売買代金に充てられますが、取引が不成立になった場合には、一般的に手付金は返還されません。

詐欺師は、手付金を騙し取るため、巧妙な話術によって契約を取ろうとします。

次のような曖昧な言い回しやメリットを強調するような口実を使用する際には、慎重になりましょう。

• 「この不動産は絶対に将来的な価値の上昇を見込める」
• 「人気物件ですぐに契約されてしまうため、急いで手付金を払ってキープしたほうがよい」

また、一定の条件で契約を取り消すことができる「クーリング・オフ制度」を用いて油断を誘う手法に加え、物件の立地・人気・グレードをはじめとする詳細情報を偽るケースも存在します。

重ねて、リスクやデメリットを故意に隠したり、説明を省く場合にも注意が必要です。

さらに、1つの物件に対して複数の購入者と契約を結び、支払わせた手付金を持ち逃げして姿を消す事例にも用心してください。

手付金詐欺の主な特徴の一つに、詐欺師は虚偽の情報が暴かれないよう、契約を急かすことがあります。

購入希望者の質問に対し、断定的な表現や根拠のない返答をするなど、正当な情報に基づかない“うまい話”には警戒しましょう。

「不動産投資の手付金詐欺」の被害金は返還可能であるか

結論から言って、不動産投資の手付金詐欺の被害金は返還可能です。

しかし、返還の対象になるケースとそうではないケースが存在します。

それでは、それぞれのケースに該当するケースとその条件について、順番にご説明していきます。

不動産投資の手付金詐欺の被害に遭わないための対策を学びたい方の参考になれば幸いです。

手付金等の保全とは

手付金返還の対象となるケースとそうでないケースを説明するにあたり、「手付金の保護措置」について触れる必要があります。

手付金を支払ったにも関わらず、売主側の不動産業者（宅建免許のある宅建業者）に万が一のトラブルがあった場合、お金が返還されるか心配される方も多いのではないでしょうか。

このようなリスクを最小限に抑えるため、次の条件下において、宅地建物取引業法 第41条・第42条の2項「手付金等の保全」が適応されます。

条件に該当した場合、売主である不動産業者は、保証会社等による保証や保険などの「保全措置」を講じなければなりません。

また、買主は業者ではなく、個人である必要があります。

▼保全措置の対象になる手付金の額

未完成物件	売買代金の5%または1,000万円を超える金額
完成物件	売買代金の10%または1,000万円を超える金額

売主側が倒産などした場合でも、保全措置を設けていることで、買主の安心材料になります。

ただし、上記の条件に該当しない場合、売主が保存措置を行うか否かは任意です。

「手付金詐欺」の被害金返還が認められるケース

こちらの章では「手付金詐取」の被害金返還が認められるケースとその詳細についてご紹介します。

手付金の返還はもちろん、損害賠償請求が認められる可能性が高いですが、必ずしも救済処置が確定するわけではないので、ご注意ください。

1. 【売主が不動産業者・買主が個人】不動産価格の20％を超える部分の手付金

売主である不動産業者（宅建免許のある宅建業者）に提示された手付金が相場より規格外に高い場合、「詐欺ではないか」と違和感を感じられる方も少なくはないのでしょうか。

手付金には、不動産（売買）価格の20％までという次のような規定が設けられています。

この規定は、売主が不動産業者で買主が個人の場合に適用されます。

不動産（売買価格）の20%を超過した手付金を求められた場合、本来であれば、売主の業者は、超えた部分の受け取りはできません。

不動産価格	手付金価格	返還の有無
1,000円	200万円	×
1,000円	210万円	○ 10万円

万が一、売主が不動産（売買価格）の20%を超える手付金を受け取った場合、法律上の原因のない不当利得となり、買主は超過部分の返還請求が可能です。

ただし、買主が返還請求しないまま残代金支払日を迎えた場合、この超過部分が代金の一部に充てられることになり、手付金という形では返還されません。

2. 手付金の支払いが《分割払い・後払い・一時的に立て替える（貸付）》契約である場合

手付金の支払いを「分割払い」「後払い」「一時的な立て替え」するよう提案された経験はありますか？

売主である不動産業者（宅建免許のある宅建業者）が買主を確実に契約させるため、手付金の負担を軽くするなど購入ハードルを下げたりすることで、魅力的な条件を提示することがあります。

こういった手法を知らずに、手付金の「分割払い」「後払い」「一時的な立て替え」での契約に応じてしまった場合、その手付金が無効となり、買主は法的請求を行うことが可能です。

売主である不動産業者がこうした方法で手付金を受け取り、違法行為をした場合、行政からの処分対象となります。

3.​​ 契約そのものに問題がある場合

売主に騙されたり恐喝されたりした契約に加え、売主側が契約内容を守らない「契約不履行」である場合、手付金返還の対象となります。

また、欠陥を隠し、優良物件であるかのように見せかけたり、そういった事情を隠した場合も同じく対象です。

不動産の購入には大きなお金が動くため、打ち合わせの際の録音や売主に渡された書面の確保、メールなどのやり取りの記録、議事録を作成するなど、念のため、証拠を確保することをおすすめします。

これにより、万が一トラブルに発展した場合に、有利な立場を保つことができるでしょう。

クーリングオフが認められない =「手付金詐欺」の被害金が返還されないケース

こちらの章では、「クーリングオフが認められない」状況、すなわち「手付金詐取」の被害金が返還されないケースとその詳細についてご紹介します。

まず、「クーリングオフ」とは、消費者が商品やサービスを購入した後に、一定期間内で契約を取り消すことができる制度のことです。

このクーリングオフ制度は、不動産においても適用される場合があります。

1. 不動産業者間の売買や非不動産業者間の売買の場合

不動産業者（宅建免許のある宅建業者）同士の売買や非不動産業者間の売買の場合、クーリングオフ制度の適用外です。

クーリングオフ制度が適用されるのは、売主が不動産業者で買主が個人の売買に限定されます。

ただし、個人には一般消費者だけでなく、法人も含まれます。

2. 不動産業者の事務所での売買の場合

売買契約が、不動産業者（宅建免許のある宅建業者）の事務所にて、専任の宅地建物取引士を設置した上で売買契約が行われた場合、クーリングオフ制度の適用外です。

クーリングオフの適用対象外の契約になるため、売買契約の取り消し・解除が通常の方法で執り行われないことをご了承ください。

クーリングオフ制度が適用されるのは、不動産業者の事務所以外の場所（ 喫茶店やレストラン、買主の自宅・勤務先など）で売買契約が為された場合です。

ただし、自分で不動産業者に指示を出し、自宅や勤務先に呼んだ場合、クーリングオフの適応外となるため、ご注意ください。

3. 契約解除などの告知を受けてから8日を超えた場合

売主である不動産業者（宅建免許のある宅建業者）が、クーリングオフの告知書を交付して契約解除をはじめとする説明を受けた日から8日間が経過した場合、クーリングオフ制度の適用外です。

告知を受けてから8日間以内であれば、クーリングオフ制度が適用となるためご安心ください。

ただし、クーリングオフ制度による売買契約解除ができない場合でも、消費者契約法上の取消しや詐欺・錯誤、手付金解除などの選択肢も検討可能です。

「手付金詐欺」の被害金返還が返還されない可能性のある注意すべきケース

売主である不動産業者が倒産した場合

売主である不動産業者（宅建免許のある宅建業者）が倒産してしまった場合、手付金詐欺の被害金の返還が難しくなる可能性が高いです。

この場合、手付金が返還される可能性が低くなります。

倒産により、不動産業者が返還能力を失ったり、優先的な債権者によって手付金が差し押さえられるためです。

取引前に不動産業者の信頼性と財務状況を確認し、安全な取引先を選択しましょう。

重ねて、手付金の支払い時には、売主との契約や返還条件を明確に取り決めることも重要です。

手付金を支払う際に注意すべきこと

自分の大切な資産を守るためにも、次の対策を心掛けましょう。

1. 契約前に不動産業者の情報を確認する

手付金を支払う前に、不動産業者から手付金の返還の条件について詳しく説明してもらうことが重要です。

契約書の内容をきちんと確認し、手付金が返還されるための条件を確認しましょう。

不動産保証協会が手付金を保証する一般保証制度を活用することもおすすめです。

ただし、一般保証制度を利用するためには、不動産業者が不動産保証協会に加入していることが条件です。

安心して取引を進めるために、業者の信頼性を事前に確認することが大切です。

2. 不動産にまつわる知識をつける

不動産に関連する知識を身につけることで、あなたを狙う悪質な不動産業者（宅建免許を持つ業者）から身を守ることが可能です。

不動産取引に関する基本的な知識、具体的には、宅地建物取引業法や建築基準法・都市計画法などの情報収集してみてはいかがでしょうか。

現在は、初心者向けの解説記事や無料のYouTube動画が豊富に提供されています。

手付金詐欺に関する会話や専門用語が理解できるようになるだけでなく、適切な質問ができるなど、自身が「知識を持っている」という印象を相手に与えることで、詐欺師の動きを制限し、問題を未然に防ぐことにも繋がります。

不動産投資詐欺に遭ったら証拠を確保しましょう

「手付金詐欺」の被害金返還が返還がスムーズに行われるよう、素早く証拠の確保を行いましょう。

弁護士や警察、国民生活センターに解決するよう動いてもらうためには、何より証拠が大切です。

以下の情報をスクリーンショットで画像を保存したり、印刷して書面に残しましょう。

• 不動産業者（宅建免許のある宅建業者）とやり取りした内容（トーク履歴）
• 不動産業者との取引日時
• 詐欺が行われた取引履歴
• 不動産業者の情報（電話番号やメールアドレスなど）
• 不動産業者とやり取りしたSNSのアカウント情報

上記のような情報は、被害額を取り返すため、後の調査や報告に役立つため、早急な対応を行いましょう。

「手付金詐欺」に巻き込まれた場合の頼れる相談先 

不動産投資詐欺事例の一つである「手付金詐欺」に巻狛tれた場合、相談できる専門機関についてもご紹介します。

万が一トラブルに巻き込まれた際には、早急に下記の窓口にて助けを求めてください。

1. 国民生活センター・消費者ホットライン

「国民生活センター」とは、国が運営する、消費者のための独立行政法人です。

消費者のための情報提供や調査・研究、消費者トラブルに関して法的解決手続も行っており、専門の相談員からアドバイスをもらえます。

不動産投資の手付金詐欺について、専門の相談員から適切な対処方法についてアドバイスがもらえたり、犯人の連絡先が判明している場合には、間に立って連絡を取ってもらえることも。

国民生活センターでは、電話での無料相談も可能なため、今後の対応について、アドバイスを仰ぐのも一つの選択肢ではないでしょうか。

• 電話番号：03-3446-1623
• 受付時間：平日10:00~12:00、13:00~16:00
• HP：https://www.kokusen.go.jp/map/

消費者ホットライン

不動産投資詐欺について、どの機関に相談すれば良いかわからない場合、最寄りの相談先を紹介してもらえる消費者ホットラインに問い合わせましょう。

地方公共団体が設置している身近な消費生活センターや消費生活相談窓口を紹介してもらえます。

• 電話番号：188
• 受付時間：相談窓口により異なる
• 通話料金：無料

2. 警察

詐欺行為は「詐欺罪」に該当し、不正な金銭を銀行口座から引き出すことで、「窃盗罪」にも問われるなど、厳しい処罰を受けるれっきとした犯罪行為です。

また、単独ではなく、詐欺グループと関与して犯罪収益を受け取ることで「組織犯罪処罰法」の違反にも該当します。

警察に相談することを躊躇せず、電話口の相手に冷静に次の情報を伝えましょう。

• 不動産投資詐欺に遭った流れ
• 被害額・振込先
• 詐欺師の情報（詐欺師のSNSアカウントや特徴、電話番号などの連絡先など）
• 現在の状況

相談する際には、「#9110」に問い合わせることをおすすめします。

こちらの番号に詐欺被害を報告することで、相談内容に準じて、関連部署が連携して対応し、指導・助言・詐欺師への警告・検挙などの措置を行ってもらえます。

※「110」は、すぐに警察官に駆けつけてもらいたい緊急の事件・事故などを受け付ける通報ダイヤルです。

• 電話番号：#9110
• 受付時間：平日8:30～17:15（各都道府県警察本部で異なる）
• 「#9110」の紹介ページ《政府候補オンライン》：https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201309/3.html

3. 金融庁「金融サービス利用者相談室」

不動産投資詐欺事例の一つである「手付金詐欺」をはじめとする金融関係でトラブルが発生した場合には、「金融サービス利用者相談室」に問い合わせるのも一つの選択肢ではないでしょうか。

この相談室は、金融関係全般の問題について、スムーズな解決を目指し、論点整理などのアドバイスをもらえる窓口です。

ただし、個々のトラブルの直接仲介・解決・あっせんは専門外ですので、ご注意ください。

• 電話番号：0570-016811
• 受付時間：平日10:00~17:00
• HP：https://www.fsa.go.jp/receipt/soudansitu/index.html

4.「全国宅地建物取引業保証協会」「不動産保証協会」

「全国宅地建物取引業保証協会」や「不動産保証協会」は、不動産投資にまつわるトラブルや苦情を相談できる窓口を設けています。

両者ともに、ほとんどの不動産会社が所属する保証協会です。

不動産投資詐欺事例の一つである「手付金詐欺」などのトラブルに巻き込まれた際には、該当の不動産会社と相談者の間に立って自主解決をサポートしてもらえます。

さらに、相談者が何らかの損害を受けたり、自主解決に至らなかった場合、「弁済業務」を行ってもらえるのがポイントです。

ちなみに、弁済業務とは、不動産会社に代わり、上限が設けられていますが、保証協会が損害額を保証してもらえることを指します。

• 電話番号：都道府県・相談窓口により異なる
• 受付時間：相談窓口により異なる
• 【全国宅地建物取引業保証協会 HP】：https://www.zentaku.or.jp/about/free_consultation/
• 【不動産保証協会 HP】：https://www.fudousanhosho.or.jp/admission/complaint/

5. 免許行政庁

「免許行政庁」は、不動産投資において、悪質な勧誘を受けた場合に相談できる機関です。

前提として、時間を問わないしつこく勧誘や断定的かつ脅迫めいた言葉で契約を迫ったり、自宅に押しかけるなどの行為は法律で禁止されています。

上記のような悪質な勧誘を受けた場合は、勧誘を受けた日時や該当の会社名・所在地、やり取りの内容などを証拠に取り、免許行政庁に報告しましょう。

悪質であると判断された際には、該当の不動産会社に対し営業停止・免許取り消しなどの対処が下される場合があります。

• 電話番号：担当の「免許行政庁」を下記URLより検索してください
• 受付時間：相談窓口により異なる
• HP：https://www.mlit.go.jp/about/oshirase_index.html

6. 弁護士

不動産投資詐欺事例の一つである「手付金詐欺」に遭い返金を求める場合、法的観点からのアドバイスが役に立つこともあります。

弁護士には、法的関連で対応可能な業務や裁判所・審理の制限がないため、相談者の状況に最も適した手段で問題解決へ向けてアプローチすることが可能です。

煩雑な手続や書類作成を代行してもらえたり、金融機関との交渉や被害者本人では詐欺師が応じない場合も、代理人として介入することでスムーズに借金問題を解決できたりすることもあります。

直接出向かなくても、LINEやフリーダイヤルでの電話相談を無料で受けてくれる法律事務所もありますので、活用してみるのも一つの手ではないでしょうか。

法律の専門家である弁護士の知識と経験を頼りに、不動産投資詐欺への適切な対応策を見つけましょう。

被害が拡大する前に弁護士へ相談しましょう

1. 「最適な解決方法」で問題解決へアプローチ

先程もご紹介しましたが、法的観点から相談者に最も適した解決方法を提案してもらうことが可能です。

法律のプロに、法的観点から冷静に状況を分析してもらい、今後どうするべきかアドバイスを仰ぎましょう。

また、弁護士には、詐欺事案に関する業務の幅に制限がないため、裁判へ発展した際にも、迅速な対応を行えます。

状況に適した対策を講じることで、不動産投資詐欺の解決へ向けて、効率的にアプローチができるのです。

特に、詐欺事案の解決を強みにしている法律事務所であれば、経験豊富で相談実績も多く、相談者にとって心強い存在になってくれるのではないでしょうか。

2. 被害金の返還請求手続を代理してもらえる

詐欺問題の解決には、スピード感を持って対処することが大きな鍵となります。

しかし、警察や消費者センターでは迅速かつ具体的な対応を望めません。

その理由に、詐欺事件の捜査や犯人の逮捕は可能ですが、被害金の返還請求は管轄外であることが挙げられます。

一方で、弁護士は、専門知識を要する被害金の返還請求を請け負うことが可能です。

詐欺師と交渉する場合、弁護士が介入することで、円滑に物事を進められるのもメリットではないでしょうか。

3. 刑事告訴の手続をサポートしてもらえる

不動産投資詐欺の詐欺師を刑事告訴する場合、その手続には法的知識に加えて、警察とのやり取りにおける独自のノウハウが必要不可欠です。

弁護士に依頼することで、内容証明の送付や警察への被害届提出、その後の対応まで一任できるなど、スムーズな問題解決や気持ちの負担を軽減する一助となるのではないでしょうか。

また、刑事告訴するにあたって、必要な書類の準備や作成まで請け負ってもらえるため、相談者の時間と手間を削減することにも繋がります。

法律の専門家である弁護士の知識と経験を頼りに、あなたにとって最適な対応策を見つけましょう。　

まとめ

ここまで、「不動産投資詐欺手付金返還」について解説しました。

昨今、不動産の仕組みが分からないまま悪徳不動産業者（宅建免許のある宅建業者）の口車に乗せられ、多くの手付金を騙し取られてしまうケースが多数報告されています。

繰り返しとなりますが、手付金詐欺とは、不動産購入にあたって、事前に支払った手付金を騙し取られ、実際の不動産は手に入らない詐欺のことです。

不動産投資には、それに関する情報やリスク管理の知識が必要不可欠です。

契約前に不動産業者の情報を確認したり、自分で不動産にまつわる知識をつけることで、自分の身を守ることにも繋がります。

自分自身で解決するのが難しい場合、不動産の専門家や法律のプロである弁護士に相談しアドバイスをもらうことが、詐欺被害解決への大きな一歩に繋がるのではないでしょうか。

※こちらの記事は、2023年8月22日時点の情報です。

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• 代表弁護士：今井 健仁（第二東京弁護士会）
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