【2024年版】サクラで空室状況を満室に偽装⁉︎不動産投資で注意したい入居状況詐欺を徹底解説

投資用マンションの購入に際し、「詐欺行為（違法行為）」などのトラブルにより契約者が経済的損失を被る、マンション投資被害の相談が多く寄せられています。

本記事では、マンション投資被害の中でも「入居状況詐欺」という詐欺の手口について、注意喚起の意味を込めてご紹介させていただきます。

入居状況詐欺とは、物件の入居者がいないにも関わらず、満室に見せかけ購入者を騙し、投資用物件を高値で購入させる詐欺のことです。

特に、投資用マンションの購入では、大きなお金が動く傾向が高いため、投資用物件を魅力的に見えるよう入居状況を詐称し、さまざま手法を用いて偽装工作を行います。

この記事がマンション投資被害の事例の一つである「入居状況詐欺」に関するトラブルについての対策を学びたい方や実際に詐欺の被害に遭ってお困りの方の一助となれば幸いです。

XP法律事務所では、「入居状況詐欺」をはじめとするマンション投資被害に遭われた方へ向け、投資用マンションの契約解除・買い戻しをサポートしています。

弁護士の知識と経験、投資の性質を理解した上での効果的なアプローチにより、最も適切な解決策を見つけましょう。

マンション投資をはじめ、不動産投資でお困りの方やご不明点がある方は、XP法律事務所までお気軽にご相談ください。

マンション投資における「入居状況詐欺」とは

こちらの章では、マンション投資における「入居状況詐欺」についてご紹介させていただきます。

満室詐欺とも呼ばれ、架空の情報を提供し物件の価値を高く偽ったり、一時的にサクラを住ませることで満室のように見せかける手法が取られます。

また、「マンション投資」とは、マンションを購入しその所有権を持つことで、賃貸収入または将来の売却益を目的とする投資のことです。（※アパート等の賃貸物件も同等の扱いです。）

本記事のテーマとして扱うのは、家賃収入により利益を得ることを目指し購入した「投資用マンション」です。

ここで注意したいのは、マンション投資が可能な物件は、賃貸に出すことで収益を得ることを目的とした「投資用マンション」に限られる、という点です。

自らが住むことを目的とした「居住用マンション」は投資物件とならないため、ご注意ください。

投資用マンションと居住用マンションの違い

「入居状況詐欺」を詳しく説明するにあたり、投資用マンションと居住用マンションの違いについて解説いたします。

具体的な違いについては、次の表をご覧ください。

種類	★投資用マンション	居住用マンション
用途・目的	投資を目的とする	自身が居住することを目的とする
広さや設備	【傾向】 ■ 会社員や学生などの単身者 ■ ワンルームや1LDK ■ キッチンや浴室がコンパクトに作られるなど、シンプルな造り ■ 日中に外出していることが多いことから日当たり・風通しを重要視しない ■ 利便性に重点	【傾向】 ■ 家族が住むことを想定 ■ 部屋数が多い（3LDKなど） ■ 収納が多い・キッチンが広い・駐車場を完備・プレイルームなどの共有スペースが充実 ■ 日当たり重視 ■ 近隣環境も考慮し、住みやすさに重点
ローン*	【不動産投資ローン（アパートローン）】 ■ 審査判断基準：不動産の収益性・契約者の属性など（運用計画書） ■ 万が一のリスクも加味され、金利が高く設定される	【住宅ローン】 ■ 審査判断基準：契約者の年収・属性・資産・返済能力など ■ 金利が低い ■ 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象
価格	【収益性】 賃料をどの程度稼ぐことができ、利回りが何％なのかという、収益性から導き出す	【市場価格】 同じようなエリア・規模・設備の物件ではどの程度で取引されているかといった、市場から判断し、導き出す

また、マンション投資の種類は、大きく「一棟投資」と「区分投資」に分類され、どちらの投資においても、賃貸収入により利益を得る方法が主流となります。

重ねて、投資対象とする物件は、新築・中古を問いません。

投資の対象	一棟投資	区分投資
用途・目的	《マンション一棟：土地を含めた物件のこを投資対象とする》 ■ 入居者が多いほど、多くの利益を得ることが可能 ■ 管理の複雑さやリスクの大きさ、初期費用を要することから、不動産投資経験者向いている	《マンションの一室を一単位と数え投資対象とする》 ■ 単身者向けの物件かつワンルームタイプの間取りを対象とするのが一般的 ■ 一棟投資に比べ、比較的少ない自己資金で始められるため、投資初心者から人気を集める
メリット	■ 複数の部屋を所有しているため、突然収入がなくなるなどのリスクを分散可能 ■ 管理規則を自身で決められる（民泊不可など） ■ リフォーム・リノベーションなどを自由に行える ■ 土地と建物を所有するため、資産価値が高い	■ 物件の種類が多く、投資額が幅広い ■ 一室を一単位とするため、少額からでも投資可能 ■ 立地条件が異なるマンションの部屋を複数所有することで、分散投資が可能 ■ 一室を一単位とするため、売却が容易
デメリット	■ 所有・運用までに金銭と時間を要する ■ 部屋数が多く、さまざまな事情の入居者がいるため、管理が複雑 ■ リフォーム・リノベーション費用が高い ■ 老朽化や周辺地域の環境などにより、集客力が低下すると、空室率が上昇する	■ 空室により、収益が不安定になったり赤字のリスクがある ■ 管理規則や権限が限定されている ■ 一室だけを所有する場合、高利回りを狙いにくい ■ 自由にリフォーム・リノベーションなどの修繕を行えない

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入居状況詐欺の手口

こちらの章では、「入居状況詐欺」の手口と流れについて、詐欺の手から身を守るためにも、最新の事例をもとに解説させていただきます。

次にご紹介する手口に少しでも当てはまる場合には、詐欺の可能性が高いため、相手の話をそのまま受け入れ、契約を締結するのは絶対に辞めましょう。

万が一、詐欺師が指定する口座に振り込んでしまった場合には、1人で抱え込まず、早急に弁護士などの専門機関に相談することを推奨します。

それでは、各項目についてご紹介します。

1. サクラの入居者を用意

具体的には、実際よりも物件が魅力的に見えるような偽装行為を指し、悪実な不動産業者がサクラの入居者を用意し、一時的に部屋を埋めることで投資用物件を満室に見せかけます。

悪実な不動産業者がサクラによる入居状況を詐称する場合、次の手法に警戒する必要があります。

購入者であるオーナーとの契約成立後、サクラが退去するため、実際の入居率が低下するため、慎重な判断が求められます。

従って、不動産業者の話だけをそのまま受け入れず、信頼できる人物からの情報や抜き打ち調査などで、購入予定の物件を事前に精査することで、自ら詐欺の手から身を守ることが大切です。

2. 賃貸借契約書の偽装

具体的には、空室にもかかわらず賃貸借契約書を捏造したり、存在しない入居者との偽の賃貸借契約書を作成するなどして、見かけ上の入居率を高く見せることもあります。

悪実な不動産業者が賃貸借契約書の偽装する場合、次の手法に警戒しましょう。

見かけ上の入居率を高く見せることにより、物件の購入者であるオーナーは実際の入居状況を確認できずに、物件の価値を誤って評価してしまう可能性が高いです。

管理人などにヒアリングするだけでなく、悪意な不動産業者によるトラブルを未然に防ぐためにも、国土交通省による登録業者と取引するよう心掛けましょう。

3. 虚偽の賃料収入を提示

具体的には、物件の購入者であるオーナーに対し、賃料収入等の重要情報を偽って提示または報告し、高い収益を見込めるように見せかける手法となります。

これにより、将来の収益を過大評価してしまうことで、結果として損害が生じるため、注意しなければなりません。

物件の購入を決断する前に、名前の通った企業の投資コンサルを利用するほか、弁護士などの法律の専門家に相談し、提示された情報に綻びがないか確認してもらうことを推奨します。

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入居状況詐欺から身を守るためにも信頼できる業者を選びましょう

不動産売買・仲介をする際には、宅地建物取引業者として登録する必要があります。

悪意な業者による、入居状況詐欺をはじめとしたトラブルを未然に防ぐためにも、不動産業者の免許や登録の確認を行いましょう。

なお、不動産業者の免許は、次の2通りです。

1. 国土交通大臣発行【複数の都道府県に支店を構える不動産業者】
2. 都道府県知事発行【1つの都道府県のみで運営している不動産業者】

宅建免許がないのに関わらず、不動産売買・仲介を行うことは、違法行為に該当する他、悪質な業者である可能性が非常に高いです。

信憑性を確認するためにも、国土交通省の公式サイトで展開している「宅建業者検索システム」で、上記の確認項目について、検索しましょう。

免許番号が登録されていない場合、取引について再度検討することをおすすめします。

特に、契約内容に少しでも違和感を抱いた場合、セカンドオピニオンとして、弁護士などの法律の専門家に確認してもらうことを推奨します。

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勧誘方法や契約時に何らかの問題がある場合は、契約解除できる可能性があります

前提として、「消費者契約法」とは、消費者と事業者の間の情報の質や交渉力の差を考慮し、消費者の利益を保護するために制定された法律です。

労働契約を除く、消費者と事業者が締結するすべての契約が対象となります。

また、事業者の不適切な行為等により契約を締結した場合、消費者は消費者契約法に基づき、契約を解除することが可能です。

また、契約を取り消しできる権利は、消費者が誤認・困惑の状態を脱した時点から1年以内かつ契約を締結してから5年以内と定められている点にご留意ください。

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入居状況詐欺でトラブルに遭った場合の弁護士以外の相談先

こちらの章では、入居譲許詐欺の被害にあった際に相談できる機関についてご紹介します。

万が一、トラブルに巻き込まれた場合には、早急に下記の窓口にて助けを求めてください。

重ねて、ご自身で詐欺であるか判断がつかない場合、特に、大きなお金が動くマンション投資の契約を締結する前に、家族や友人をはじめ、信頼できる人物に相談するよう徹底しましょう。

1. 国民生活センター・消費者ホットライン

国が運営する「国民生活センター」とは、消費者のための独立行政法人です。

マンション投資被害の事例の一つである入居状況詐欺をはじめとした消費者トラブルに関して、専門の相談員のアドバイスに加え、あっせん委員を立て、当事者同士の話し合いで解決を目指します。

電話での無料相談も可能なため、今後の対応について、アドバイスを仰ぐのも一つの選択肢ではないでしょうか。

消費者ホットライン

「消費者ホットライン」は、入居状況詐欺について、どの機関に相談すれば良いかわからない場合、最寄りの相談先を紹介してもらえる番号です。

2.「全国宅地建物取引業保証協会」「不動産保証協会」

日本における不動産業者の業務に関するトラブルや損害を補償するための組織「全国宅地建物取引業保証協会」や「不動産保証協会」は、不動産投資にまつわるトラブルや苦情を相談できる窓口を設けています。

両者ともに、ほとんどの不動産会社が所属する保証協会です。

入居状況詐欺などのトラブルに巻き込まれた際には、該当の不動産会社と相談者（物件の購入者であるオーナー）の間に立って自主解決をサポートしてもらえます。

3. 免許行政庁

「免許行政庁」は、マンション投資において、悪質な勧誘や不正な業務行為を受けた場合に相談できる機関です。

不正な業務行為に遭った場合には、被害を受けた日時や該当の会社名・所在地、やり取りの内容などを証拠に取り、免許行政庁に報告しましょう。

悪質であると判断された際には、該当の不動産会社に対し営業停止・免許取り消しなどの対処が下される場合があります。

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入居状況詐欺に遭った場合にはXP法律事務所まで相談

XP法律事務所では、さまざまな不動産トラブルを日々解決しており、購入・運営・売却のお悩みなど、2,000件以上の信頼と実績がございます。

弁護士はもちろん、宅建・不動産鑑定士・税理士・ファイナンシャルプランナーなどの、不動産に特化した資格を所有している専門家が所属しており、入居状況詐欺をはじめとするマンション投資被害に関するご相談を無料で承っております。

相談の際は、記事下部のお問い合わせ先に記載された電話、記事内の問い合わせフォーム、もしくはバナーに添付されたリンクより、公式LINEアカウントにてXP法律事務所へご連絡ください。

担当者との相談日程を調整後、弊所までご来所いただくか、ZOOM等のビデオ通話でお話を伺い、最適な解決方法での提案を行うことが可能です。

また、弊所では弁護士はもちろん、宅建・不動産鑑定士・税理士・ファイナンシャルプランナーなどの、不動産に特化した資格を所有している専門家が所属しております。

買戻し交渉が難しい場合でも、任意の売却を行うことで、可及的に持ち出しを抑える形で不動産を手放せる可能性があるため、併せて弊所までご相談ください。

1. 法的観点から「最適な解決方法」で問題解決へアプローチ

XP法律事務所では、入居状況詐欺をはじめとするトラブルに関して、弁護士の知識と経験、不動産投資の性質を理解した上での効果的なアプローチにより、法的観点から相談者様に最適な解決方法を提案しています。

法律の専門家である弁護士には、法的業務の幅に制限がないため、契約の取り消しへ向けた当該不動産業者との交渉をはじめ、必要書類の作成や正確な証拠集め、通知書の送付、損害賠償請求を求める裁判など、多岐にわたる法的手続きに迅速に対応可能です。

相談者様の状況について詳しくヒアリングを行い、的確な対策を講じることで、入居状況詐欺の解決へ向けて、効率的にアプローチが叶います。

入居状況詐欺をはじめとするマンション投資被害でお困りの方やご不明点がある方は、早めの相談を行い、より良い形での解決を目指しましょう。

2. 投資用マンションの契約解除・買い戻しのための交渉を行える

XP法律事務所では、入居状況詐欺をはじめとすマンション投資トラブルの被害に遭われた方へ向け、投資用マンションの契約解除・買い戻しをサポートしています。

不動産投資などの問題を解決へ向けて対処する場合、時間が経つほど被害回復や交渉の難易度が上がるため、スピード感を持って対応することが大きな鍵となるのです。

悪質な業者に対し、弁護士の知識と経験により、法的根拠を元に毅然とした対応を行い、迅速な解決を目指します。

特に、不動産業者と交渉する場合、相談者様では対応しない場合にも、弁護士が介入することで、円滑に物事を進められるのもメリットではないでしょうか。

3. 資産整理や債務整理までサポート可能

マンション投資に関するトラブルを解決する観点の一つに、資産整理が挙げられます。

XP法律事務所では、収支計画や投資内容の精査、資産価値の調査を通し、ご相談者様の将来計画を踏まえ、多角的に精査を行うことで、適切に資産を手放せるようカウンセリングを行っています。

重ねて、資産売却後の残務についても、相談者様の債務状況を具体的に把握した上で、法律に基づき債務整理をご提案することで、明るい気持ちで人生の再出発ができるようサポートしています。

相談者様一人ひとりの悩みに対し、適切かつ丁寧な対応により、課題解決に寄り添います。

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まとめ

ここまで、マンション投資被害の事例の一つである入居状況詐欺について徹底解説させていただきました。

悪質な不動産業者により大きなお金が動き、人生のライフプラン設計にも深く関わってくる、マンション投資契約を締結してしまった場合、大きな不安に襲われたり、冷静な判断が下せなくなってしまうケースも少なくありません。

自分だけで解決しようと問題を抱え込んだり、その場の心情で、悪質な不動産業者に対し暴言を吐いたり、警察に相談する等の煽り文句で対処するのは、さらに問題を複雑化してしまう可能性が高いです。

相手方の対応に少しでも違和感を感じた場合には、必ず家族や友人、信頼できる人物などの第三者に助言を求めることを心掛けましょう。

また、悪質な虚偽説明により契約してしまった投資用マンションは、弁護士を通し、消費者契約法に基づいた適切な手続を踏むことで契約解除が可能となるほか、損害賠償請求などの救済処置を受けられる場合があります。

万が一、マンション投資被害トラブルに巻き込まれた場合には、しかるべき公的機関や法律の専門家である弁護士に相談し、早期解決を目指しましょう。

※こちらの記事は、2024年7月16日時点の情報です。

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