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不動産

賃貸物件の契約解除を求められた場合の法的対処法とは?弁護士による正当な立退料交渉を徹底解説

賃貸物件において、大家都合で物件の明渡しを求められることがあります。しかし、入居者に対し、物件の立退請求をする際には、借地借家法 第28条に基づく「正当な事由」が必要であり、適切な「立退料」を請求することが可能です。そこで、本記事では、賃貸物件の契約解除を求められた場合の弁護士による正当な立退料の交渉について、わかりやすく解説させていただきます。

賃貸物件の契約解除を求められた場合の法的対処法とは?弁護士による正当な立退料交渉を徹底解説

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賃貸物件において、大家都合で、物件の明渡しを求められることがあります。

しかし、入居者に対し、物件の立退請求をする際には、借地借家法 第28条に基づく「正当な事由」が必要です。

入居者の非がないにも関わらず、大家の都合により、物件の明け渡しを求められた場合には、適切な「立退料」を請求できます。

けれども、これらの決まりを知らずに、少額の立退料で物件の立退に応じてしまう方も少なくありません。

しかしながら、弁護士が入居者に代わり、解除の正当な事由がないとして、適切な「立退料」を賃貸人に請求できる可能性が高いです。

そこで、本記事では、賃貸物件の契約解除を求められた場合の弁護士による正当な立退料の交渉について、わかりやすく解説させていただきます。

この記事が賃貸物件の立退に関するトラブルについての対策を学びたい方や賃貸物件の立退に関するトラブルに遭ってお困りの方の一助となれば幸いです。

そもそも「借地借家法」とは?

冒頭で、物件の立退請求をする際には、借地借家法 第28条に基づく「正当な事由」が必要であるとご紹介しました。

正当な事由について解説するにあたって、物件の立退請求に深く関わりのある「借地借家法」についてご説明させていただきます。

「借地借家法」とは、土地や建物の賃貸借(借地・借家)に関する法律です。

具体的には、賃貸借に関する権利契約の更新解約存続期間などについて定められています。

「借地借家法」の目的は、主に借り手の権利を保護し、安定した住居や事業用地の確保をすることです。

そもそも、人や企業を守るために制定された「民法」では、賃貸借契約の内容を(貸し手の都合で)自由に決められる、と定められています。

そのため、借り手である入居者に比べ、貸し手である大家の方が有利な立場になってしまうのです。

混合しやすい「賃借人」と「賃貸人」
「賃借人」お金を払って物件を借りる・家賃を支払う入居者
「賃貸人」物件を貸す人・大家さんのこと

従って、法的に弱い立場である借り手を保護するため、「特別法」として立法され、民法よりも優先して適用されます。

ただし、借地借家法で制定されていない内容は民法が、借地借家法で制定されて制定されているものは借地借家法が適用されるといった仕組みです。

(趣旨)

第一条

この法律は、建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権の存続期間、効力等並びに建物の賃貸借の契約の更新、効力等に関し特別の定めをするとともに、借地条件の変更等の裁判手続に関し必要な事項を定めるものとする。

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借地借家法 第28条に基づく「正当な事由」の概要と解説

借地借家法 第28条では、賃貸人(大家)が契約の更新拒絶や解除を行う場合には「正当な事由」が必要である、と定められています。

具体的には、賃貸人(大家)がその物件を使用しなければならない強い必要性や物件が酷く老朽化しているため建て替えをしなければ危険等の賃借人(入居者)が賃借物件を使い続ける必要性を大きく上回るような事情がなければ、明渡は認められません。

正当な事由は、冒頭の通り、適切な「立退料」を賃貸人(大家)に請求する際の重要な根拠となるため、しっかりと把握することが重要です。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)

第二十八条 

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

建物の賃貸人(大家)が契約の更新を拒絶する通知や解約の申し入れをする場合、次にご紹介する条件を考慮し、正当な理由があると認められなければなりません。

重ねて、「正当な事由」は、次の要素を総合的に考慮して判断され、これらの要件を満たす場合に限り、通知や解約の申し入れが認められます。

借地借家法における「正当な事由」
1. 賃貸人(大家)および賃借人(入居者)の建物使用の必要性
2. 賃貸借の過去の経過
3. 建物の利用状況
4. 建物の現状
5. 賃貸人(大家)が明渡しの条件または明渡しと引き換えに、賃借人(入居者)に対して財産上の給付を申し出た場合とその内容《立退料等》

ちなみに、上記の要件の中で、最も重視されるのは、【主たる要因】と見なされる、1. 賃貸人(大家)および賃借人(入居者)の建物使用の必要性です。

続いて、2.〜5. の【従たる要因】が考慮されることになります。

そして、賃貸人(大家)が支払う「立退料」には、足りない「正当な事由」を補完し得る役割があるのです。

従って、本記事のメインテーマである『大家都合の物件の明渡請求』をはじめ、『解体を必要とするほど建物が老朽化していないケースの建て替え』や『再開発による立ち退き』、『大家の転勤や家族との同居を理由とした賃貸物件の返還請求』等の正当事由が法的に弱い事案によっては、立退料が高額化させる方向にまとまります。

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大家都合で物件の明渡請求をされた場合の立退料の相場と内訳

こちらの章でご紹介するのは、大家都合で物件の明渡請求をされた場合の立退料の相場と内訳についてです。

繰り返しとなりますが、「立退料」には、不足する「正当な事由」を補う役割があります。

上記を踏まえ、それぞれの項目ごとに詳しくご説明させていただきます。

1. 引越し費用

「立退料」として、まず必要となるのは引越し費用です。

具体的には、次のような項目が含まれます。

  • 現在の物件の賃料
  • 賃借人(入居者)から預かっている敷金の返却
  • 引越し業者への依頼料(梱包・運送等)
  • (必要であれば)保険の解約料
  • 住所変更届費用・移転通知費用

特に、引越し業者への依頼料は、引越しする際の荷物の数や量により異なることに加え、搬入に手間がかかる家具・家電の追加費用繁忙期(2〜4月、土日祝日)は引っ越し費用が高額になる点にご留意ください。

2. 引越し先の契約費用

引越しの際の必要経費としては、次の項目が含まれます。

  • 新居の家賃
  • 新しい賃貸人(大家)への礼金《必要月数》
  • 不動産業者への仲介手数料《必要月数》
  • 電話やインターネットなどの設備の移転費用(新規契約費用)
  • 火災保険や地震保険等の引越しの時に入り直さなければならない保険料

3. 家賃差額(賃料差額)

賃貸人(大家)が賃借人(入居者)に対し、現在の家賃と引越し先での家賃の差額の支払いが生じることがあります。

特に、長年入居している間に近隣エリアの家賃相場が上がった場合、同じ地域への引越しにより、賃料が高騰するといった事例も多く見受けられます。

家賃差額は、文字通り、《新しい入居先の賃料−現在の賃料》と計算するのが一般的です。

これらの家賃差額は、おおよそ1〜3年分を立退料に含みます。

4. 慰謝料・迷惑料

本記事のメインテーマである大家都合での退去要求により、賃借人(入居者)が生活の基盤である住まいを手放すことで、精神的負担を感じるケースも少なくありません。

そのため、賃貸人(大家)が物件の明渡請求を行い、賃借人(入居者)が立退を拒否する場合には、慰謝料迷惑料を立退料に加えることで、円滑に立退手続きを進めることができます。

◎適切な立退料を受け取るために大切なこと

適切な立退料をスムーズに受け取り、相談者様が新たな生活をスタートするためにも、日頃から賃貸人(大家)と信頼関係を築いていることが重要です。

具体的には、騒音等の迷惑行為や家賃の滞納、黙ってペットを買う等の契約違反をはじめとしたトラブルを起こさず、賃貸物件で定められたルールを守ることを徹底しましょう。

賃貸人(大家)と良好な関係を築いている場合には、交渉もスムーズに進められる上に、相談者様の希望に沿った形で合意に至る可能性が高まるといった点にご留意ください。

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賃貸人から契約解除に基づく明渡請求を受けた場合の弁護士の対応法

こちらの章でご紹介するのは、賃貸物件の契約解除を求められた場合の弁護士による法的対処法です。

前提として、賃借人(入居者)の土地や建物の利用が賃貸人(大家)の利用よりも必要と見なされる場合、借地借家法 第28条の「正当な事由」がないと判断されるため、賃貸人(大家)の明渡請求は却下されます。

賃貸人(大家)が立退料を支払う意思を示した場合、「立退料」の支払いを条件に、「正当事由」が認められることがある、とご紹介しました。

しかし、賃借人(入居者)が正当な「立退料」を受け取れるにも関わらず、多くの方がこれらの決まりを知らないことで、少額の立退料で物件の明渡に応じてしまうケースもあるのです。

XP法律事務所では、さまざまな不動産トラブルを日々解決しており、購入・運営・売却のお悩みなど、2,000件以上の信頼と実績があります。

大家都合で賃貸物件の立退を求められた際には、相談者様が今後の生活を営む上で必要である適切な立退料を受け取るためにも、お気軽にご相談いただけますと幸いです。

1. XP法律事務所にお問い合わせ|無料相談

XP法律事務所では、賃貸人(大家)からの賃貸物件の契約解除請求をはじめとした、マンショントラブルに関するご相談を無料で承っております。

ご相談の際には、記事最下部の「問い合わせフォーム」もしくは記事内のバナークリックで表示される「公式LINEアカウント」記事最下部に記載された「電話」にてXP法律事務所までご連絡ください。

弊所では弁護士をはじめ、宅建・不動産鑑定士、税理士、ファイナンシャルプランナーなどの不動産に特化した資格を所有している専門家が所属しております。

担当者との相談日程を調整後、弊所までご来所いただくかビデオ通話でお話を伺い、相談者様にとって最適な解決方法での提案を行うことが可能です。

相談時には、賃貸人(大家)からの賃貸人からの通知内容や現在の状況について担当者が話を伺い、具体的な内容を把握します。

2. 弁護士との委任契約

先のご相談で伺った内容を踏まえ、弁護士は、契約解除の正当性適正な立退料であるかを判断します。

気になる費用の部分についても、ご契約前に明確に提示させていただきます。

お見積に納得いただけましたら、正式に弁護土と委任契約を締結していただきます。

弁護士には守秘義務があるため、ご相談内容が外部に漏れることは一切ないため、ご安心ください。

3. 法的な証拠の収集

賃貸人から契約解除に基づく明渡請求を受けた場合、適切な「立退料」を総合的に判断するため、借地借家法 第28条の「正当な事由」の要素に関する情報を集めます。

特に、主たる要因である【1. 賃貸人(大家)および賃借人(入居者)の建物使用の必要性】について、相談者様=賃借人(入居者)の立場での住居の必要性を主張することが重要であるためです。

また、賃貸人(大家)と交わした「賃貸借契約書」「賃貸人からの通知書」「賃貸物件の使用状況に関する証拠(写真・文書など)を収集する必要があります。

その上で、本来交渉できる立退料の適正調査をするとともに、賃貸人の主張に対する反証を揃えます。

4. 賃貸人(大家)への通知

弁護士が賃借人(入居者)に代わり、賃貸人に対して、契約解除の正当な事由がないことを主張する文書を「内容証明」で通知します。

内容証明とは、郵便物の差出日付差出人宛先文書の内容を差出人(=今回のケースでは、当事務所の弁護士)が作成した謄本により、日本郵便が証明する制度のことです。

この通知には、具体的な反論理由や法的根拠を明示するとともに、弁護士名義で事務所の連絡先なども記載します。

また、弁護士名義で内容証明便を発送する際には、その後のやり取りがあった場合や相談者様の精神的かつ時間的負担を軽減するためにも、弁護士側で対応することが可能です。

5. 賃貸人(大家)との交渉・解決

賃貸人(大家)との交渉を通じて、適切な立退料の請求和解を試みます。(和解までの代替案として、賃貸人が所有する別の物件への移動を提案される治安もあります。)

交渉が決裂した際には、賃貸人(大家)から訴訟を提起される場合があります。

しかし、弁護士は詐欺事案に関する業務の幅に制限がないため、裁判が必要となった場合でも、迅速な対応を行うことが可能です。

訴訟を提起された場合には、賃借人(入居者)は、借地借家法 第28条に基づく「正当な事由」をもとに、当該訴訟に置いて争い、立退料のつり上げを行います。

弁護士は、これまで培った実績やノウハウを活かし、賃借人(入居者)にとって、今後の生活が明るいものとなるような解決ができるよう、尽力させていただきます。

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賃貸物件の立退きを大家から求められた場合には、XP法律事務所に相談しましょう

前提として、弁護士以外が法的な手続・代理行為を行うことは、「非弁行為」に該当し、法律違反です。【弁護士法 第72条】

行政書士や行政書士、一般の事業者などが、賃借人(入居者)の代理として、賃貸人(大家)に対し立退料の交渉を行うほか、訴訟を起こすといった行為は、非弁行為と見なされるため、ご注意ください。

ただし、法務大臣の認定を受けた「認定司法書士」に限り、請求額が140万円以下の場合であれば、立退交渉を代理することが可能です。

(非弁護士の法律事務の取扱い等の禁止)

第七十二条

弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

法的観点から「最適な解決方法」で問題解決へアプローチ

 明渡を要求された賃借人(入居者)は、本来交渉できる立退を賃貸人に請求できるケースが多い一方で、その事実を知らずに、少額で立退に応じてしまうことも少なくありません。

XP法律事務所では、大家都合で物件の退去を求められた場合、弁護士の法的知識と実績借地借家法等といった法律の性質を理解した上での効果的なアプローチにより、法的観点から相談者様にとって最適な解決方法を提案しています。

弁護士には、法的業務の幅に制限がないため、賃貸人(大家)との交渉書類作成通知書の送付、証拠集め立退料の適正調査など、適切かつ効果的な対策、多岐にわたる法的手続き迅速な対応を行うことが可能です。

立退料の交渉が決裂し、賃貸人(大家)から訴訟を提起された場合にも、法的業務や裁判所・審理の制限がない弁護士に相談することをおすすめします。

賃貸物件の契約解除を求められた場合やお困りの方やご不明点がある方は、早めの相談を行い、より良い形での解決を目指しましょう。

弁護士の経験とノウハウを活かし、適切な立退料を交渉できる

賃貸人(大家)との交渉を行う際に、弁護士が適切な立退料の請求和解を試みます。

賃貸人(大家)と交わした「賃貸借契約書」「賃貸人からの通知書」「賃貸物件の使用状況に関する証拠(写真・文書など)を収集し、精査した上で、本来交渉できる立退料の適正調査をするとともに、賃貸人の主張に対する反証を揃えます。

特に、提示された金額に納得がいかない場合は、早期段階でご相談していただくことで、弁護士の知識と経験により、法的根拠をもとに毅然とした対応を行い、迅速な解決を目指します。

生活の基盤である住まいに深く係る賃貸物件の契約解除を求められた場には、対応を一任していただくことで、精神的な負担を軽減することにも繋がるのほか、弁護士の交渉力が加わることで、円滑に物事を進められるのもメリットではないでしょうか。

XP法律事務所では、相談者様一人ひとりの悩みに対し、適切かつ丁寧な対応により、課題解決に寄り添います。

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まとめ

ここまで、賃貸物件の契約解除を求められた場合の弁護士による正当な立退料の交渉について解説しました。

賃貸借契約の解除に係る明渡請求は、入居者にとって重大な問題です。

しかし、賃貸物件の契約解除が借地借家法の「正当な事由」に基づいていない場合、適切に対応することで、弁護士の助けで賃借人の権利を守ることができます。

賃貸人からの契約解除通知などの問題やお悩み事は、一人で抱え込まずに、早期段階でに豊富な経験と解決までのノウハウのある弁護士に相談することをおすすめします。

XP法律事務所では、賃貸物件の立ち退きに詳しい弁護士が親身にご相談者の話を伺い、最適な解決策をご提案します。

賃貸物件の契約解除を求められた場合には、一人で悩まず、法律の専門家である弁護士に相談し、早期解決を目指しましょう。

※こちらの記事は、2024年7月10日時点の情報です。

お問い合わせ先

【XP法律事務所】

  • 代表弁護士:今井 健仁(第二東京弁護士会)
  • 所在地:〒104-0061 中央区銀座1-15-4 銀座一丁目ビル13階
  • TTEL:03-6274-6709(銀座本店)
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